עורך דין מכירת דירה

המדריך המקיף למכירה בטוחה, רווחית וללא הפתעות

מכירת דירה היא אחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות והמורכבות ביותר בחייו של אדם. לצד הציפייה לממש את השקעתכם ולצאת לדרך חדשה, התהליך מלווה באחריות משפטית כבדה, בחשיפה למיסוי גבוה ובסיכונים פיננסיים לא מבוטלים. מוכרים רבים נוטים לחשוב בטעות כי משא ומתן מסחרי וסיכום המחיר מול הקונה הם עיקר העבודה, אך בפועל – שם רק מתחיל השלב הקריטי. חוזה מכר אינו מסמך טכני, הוא המעטפת המשפטית שמגנה על הכסף שלכם, מונעת תביעות עתידיות ומבטיחה שתוכלו להעביר את הזכויות בנכס רק לאחר שקיבלתם את מלוא התמורה. בדיוק בשל כך, הליווי המשפטי הוא הלב הפועם של המהלך. תפקידו של עורך דין מכירת דירה הוא לנהל את הסיכונים, לתכנן מראש את היבטי המס והתשלומים, ולהוביל אתכם בבטחה מיומה הראשון של העסקה ועד לקבלת השקל האחרון.

שלב הבדיקות המקדימות: מה בוחנים לפני שנכנסים לעסקה?

פרסמתם את הדירה שלכם למכירה, אולי אפילו מצאתם קונים שמעוניינים לרכוש את הדירה, האם ניתן לרוץ ולחתום על חוזה? התשובה – עדיין לא! שאתם שוכרים את שירותיו של עורך דין מכירת דירה והוא עושה עבודתו נאמנה, הוא תחילה, ולפני שרצים וחותמים על חוזה, יבדוק מולכם בצורה מעמיקה את המצב הרישומי שלכם בנכס, האם יש שעבודים שיש לסלק? האם ניתן לסלק אותם או שיש למשל לשלם סכום ניכר בעת סילוק מוקדם של המשכנתא? האם קיימים מיסים שלא חשבתם שתישאו בהם? והאם התשלומים עליהם סיכמתם (או טרם סיכמתם) מתיישבים עם לוח התשלומים שאתם צריכים לעמוד בו ברכישת הנכס הבא שלכם. בדיקה מקדמית רצינית ומעמיקה של עורך הדין במכירת דירה, יכולה למנוע פיצוץ של משא ומתן ברגע האחרון, תמנע סיכונים והפתעות למוכר בהמשך העסקה, ותגן על המוכר בפני טענות לחוסר תום לב או איומים בתביעה מצד הקונה.

אז מה בודק עורך דין למכירת דירה לפני הכנת החוזה?

אימות הזכויות והסרת מניעות – בדיקה מקיפה של רישום זכויות המוכר בנסח הטאבו או  באישור הזכויות מרמ"י או באישור הזכויות בחברה המשכנת. עורך הדין מוודא כי הזכויות רשומות כראוי על שם המוכר, בודק האם קיימות הערות אזהרה, עיקולים, שעבודים או זכויות צד ג' הדורשים הסרה. עד כמה יהיה מורכב להעביר את הזכויות על שם הקונה, למשל אם מדובר בחברה משכנת (כאשר הזכויות טרם נרשמו על שם המוכר ו/או אפילו טרם נרשם הבית המשותף) ומה הנוהל של החברה המשכנת על מנת להעביר את הזכויות בדירה על שם הקונה.

הסדרת ירושות וצוואות – אם הדירה התקבלה בירושה, עורך הדין מוודא כי אכן הוצא צו ירושה או צו קיום צוואה של המוריש/ה הרשום כבעל הזכויות בדירה, וכי המוכר אכן צו להירשם כבעל הדירה והוא נרשם כבעל הזכויות בנכס טרם המכירה.

בדיקת מצב המשכנתא הקיימת – בחינת יתרת הלוואת המשכנתא הרובצת על הנכס והנפקת "מכתב כוונות" מעודכן מהבנק הממשכן, כולל בדיקה האם קיים "קנס" בגין סילוק מוקדם של המשכנתא. יש להבין מהו הסכום המדויק שיש לסלק או לגרור מתוך התשלומים של הקונה, על מנת להסדיר את סדר התשלומים, ובעיקר אם המוכר מתכנן לרכוש נכס עם כספי המכירה.  

בדיקה תכנונית וחובת הגילוי  – המוכר חב בחובת גילוי מוגברת על פי דין לגבי כל חריגת בנייה, פגם נסתר או פגם מהותי בנכס. עורך הדין מדריך את המוכר כיצד להצהיר על הדברים באופן מדויק בחוזה, כדי למנוע תביעות עתידיות בגין הפרת חוזה או מצג שווא.

תכנון המס – מיסוי מקרקעין הוא אחד התחומים הסבוכים ביותר בדין הישראלי, ותכנון מס נכון עשוי לחסוך למוכר עשרות ואף מאות אלפי שקלים. ליווי של עורך דין מכירת דירה המתמחה במיסוי מקרקעין מבטיח כי חבות המס תחושב מראש ובאופן המיטבי.

מס שבח – פטורים וחישוב ליניארי – מס שבח הוא המס החל על הרווח (השבח) שנוצר בין מחיר קניית הדירה למחיר מכירתה. עורך הדין בוחן את זכאות המוכר לפטורים בחוק, כגון פטור לדירה יחידה בהתאם לתנאים הקבועים בדין. במידה ולא קיים פטור מלא, מבוצע חישוב המס בהתאם למועד והסכום בו נרכשה הדירה על ידי המוכר ו/או המוריש ו/או נותן המתנה ממנו קיבל המוכר את הדירה, בהפחתת ניכויים מותרים בחוק – כגון הוצאות שיפוץ, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, מס רכישה ששולם בקנייה, וריבית משכנתא.

היטל השבחה – היטל השבחה נדרש על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגין תוכניות בניין עיר (תב"ע) אשר העלו את ערך הנכס במהלך השנים מאז שרכש המוכר את הדירה ו/או מתן הקלות או שימושים חורגים שניתנו לדירה. לא בכל הרשויות ניתן לערוך בירור מוקדם לגבי חבות המוכר בהיטל השבחה, ולכן לעיתים צריך להתייעץ עם שמאי מה סיכון היטל ההשבחה שקיים בנכס. בחוזה קבוע מנגנון ברור לגבי זהות הנושא בתשלום, כאשר ככלל, היטל בגין תוכניות שקיבלו תוקף עד מועד החתימה חל על המוכר. ככל וקיים סיכון לחיוב בהיטל השבחה, בד"כ גם נקבע סכום שיוחזק בנאמנות בגובה הסיכון, ואשר יבטיח המצאת אישור העירייה והוועדה המקומית לקונה, גם אם הטיפול בהוצאתו תימשך גם לאחר מסירת החזקה בדירה ותשלום יתרת התמורה.

חוזה המכר ותכנון לוח התשלומים

חוזה המכר הוא הלב המשפטי של העסקה, ותכנון מנגנון התשלומים חייב להבטיח כי המוכר אינו מעביר חזקה או זכויות בטרם קיבל את מלוא כספו.

מנגנון התשלומים והבטוחות

תשלום ראשון-  מועבר בעת החתימה (בדרך כלל כ-10%-20% מסכום העסקה אך גם יכול להיות בכל זכום שהוא בהתאם להסכמת הצדדים והצורך הפרטני בעסקה) ומוחזק בנאמנות בידי עורך הדין של המוכר, עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה.

תשלום/תשלומי ביניים (סילוק משכנתא) – תשלומים אלו מופנים בראש ובראשונה לסילוק המשכנתא של המוכר לפי מכתב הכוונות מהבנק, או לטובת גרירתה לנכס אחר. עורך דין מכירת דירה מנוסה, פועל לטובת המוכר באופן שסילוק המשכנתא גם יתבצע בתשלומים מאוחרים יותר, ככל ונדרשים למוכר כספי המכירה מוקדם יותר לצורך רכישת הנכס הבא. עם קבלת הכספים לסילוק המשכנתא, מוודא עורך דין מכירת הדירה כי כספי הקונה שהועברו לבנק למשכנתאות נקלטו בחשבון, וכי הבנק העביר שטרות לסילוק המשכנתא בטאבו וברשם המשכונות, ואף ממציא את הנסח הנקי לקונה ולבא כוחו, על מנת להבטיח ביצוע התשלומים הבאים.

תשלום אחרון ומסירת חזקה – התשלום הסופי מועבר במעמד מסירת החזקה בדירה (קבלת המפתח). תשלום זה מותנה בקבלת החזקה בדירה מחד, ובהמצאת כל אישורי הרישום הנדרשים מהמוכר לידי הקונה כתנאי נוסף.

מנגנון נאמנות להבטחת אישורי מיסים

אם במועד מסירת החזקה והתשלום האחרון טרם התקבלו כל אישורי המיסים הנדרשים לטאבו (אישור מס שבח, אישור עירייה/היטל השבחה), מופעל מנגנון נאמנות. סכום מוגדר מראש מתוך התשלום האחרון מופקד בחשבון נאמנות שמנהל עורך הדין של המוכר, והיתרה מועברת למוכר. המפתח נמסר לקונה, והסכום שבנאמנות משחרר למוכר ברגע שהומצאו האישורים, או משמש לסילוק החוב לרשויות במידה והמוכר לא שילם אותו.

ליווי במהלך העסקה: מהחתימה ועד המסירה

לאחר חתימת החוזה, נכנס העסקה לשלב הביצוע האופרטיבי. בשלב זה פועל עורך דין מכירת דירה מול מגוון גורמים כדי לקדם את השלמת העסקה במועד:

1. דיווח למיסוי מקרקעין – הגשת הצהרת המוכר (מש"ח) באופן מקוון לרשויות מיסוי מקרקעין תוך 30 יום ממועד החתימה, יחד עם בקשות לפטור או חישוב מס שבח. אח"כ עוקב עורך הדין שההצהרה נקלטה, מוציא שובר לתשלום ככל וחל מס לפי השומה העצמית, ומוודא שרשויות המס הוציאו שומה שקיבלה את השומה העצמית או אם לחלופין יש צורך בהגשת השגה מול רשויות המס. וכן כמובן להוצאת אישור מס השבח עם מדובר בשומה סופית.
2. טיפול במחיקת/גרירת המשכנתא – מעקב הדוק מול הבנק הממשכן עד לקבלת שטר ביטול משכנתא/הודעת ביטול משכון, וביטול השעבוד בטאבו וברשם המשכונות.
3. חתימה על מסמכי המשכנתא של הקונה – יש קונים שלוקחים משכנתא לצורך מימון חלק מסכום התמורה בעסקה. על מנת שהקונה יוכל לקחת משכנתא, בשלב הראשון צריך המוכר, כמי שהינו הבעלים הרשום של הדירה, לחתום על מסמכים כלפי הבנק למשכנתאות של הקונה, כמי שיקבל את כספי המשכנתא, וגם לאפשר רישום הערת אזהרה לטובת הבנק למשכנתאות של הקונה על זכויותיו בשלב הראשון. עורך הדין של המוכר בוחן בקפדנות את טופס ההתחייבות לרישום משכנתא שהבנק של הקונה דורש מהמוכר לחתום עליו, מוודא כי הוכנסו בו הסייגים המשפטיים המגנים על המוכר, וכי כספי המשכנתא מועברים ישירות למוכר או לבנק הממשכן שלו, או לנאמנות, ככל ומדובר בתשלום האחרון וטרם התקבלו כל אישורי המיסים.
4. הוצאת אישורי הרשויות הנדרשים להעברת הזכויות – עורך דין של המוכר מטפל  בפנייה לעירייה/לוועדה המקומית לקבלת אישור לטאבו (הפוטר מחובות ארנונה, מים והיטל השבחה), ומבצע את הדיווח לרשויות המס, כמפורט לעיל, לצורך קבלת אישור מס שבח מרשות המיסים.
5. מסירת החזקה וסגירת חובות שוטפים – עורך הדין למכירת דירה מלווה את המוכר בשלב של מעמד מסירת החזקה, מכין ומוודא שנחתם פרוטוקול מסירה בו ירשמו גם קריאת מונים (חשמל, מים, גז) והעברת החשבונות השוטפים על שם הקונה ברשויות ובחברת הניהול/וועד הבית.

השלמת העסקה וקבלת מלוא התמורה

שיא התהליך מתרחש עם העברת התשלום הסופי לידי המוכר, כנגד מסירת החזקה בדירה והמצאת מלוא מסמכי הרישום (שטרי מכר חתומים, אישורי מיסים, אישור עירייה וייפוי כוח) לידי ב"כ הקונה, לצורך רישום הזכויות הסופי על שם הקונה. ליווי מקצועי של עורך דין מכירת דירה מבטיח כי המוכר יוצא מהעסקה כשכל כספו בידיו, ללא חובות פתוחים וללא חשש מחשיפה משפטית עתידית.

עורכת דין דפנה גלאובר זר – ליווי נדל"ן אישי מבדיקה ועד רישום

עורכת דין דפנה גלאובר זר עוסקת בדיני נדל"ן ומקרקעין מאז 2002 ומלווה לקוחות פרטיים, משקיעים ויזמים בעסקאות רכישה ומכירה, השכרה, פרויקטים של התחדשות עירונית ועסקאות קומבינציה. הלקוחות מקבלים יחס אישי, זמינות אמיתית ותיאום מלא מול רשויות, בנקים ולשכות רישום – עד רישום הזכויות בפועל. עבור מי שמחפש ליווי של עורך דין מכירת דירה שמייצר ודאות, מגן על הכספים ומקטין סיכונים, עורכת דין דפנה גלאובר זר היא כתובת מנוסה ומומלצת.