תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית למגורים 38) נועדה לחזק מבנים קיימים שנבנו לפני שנת 1980 מפני רעידות אדמה, כאשר מבנים העומדים בתנאי התוכנית יוכלו לעבור או הליך של "חיזוק-בינוי" בו הבניין הקיים מחוזק ומשופץ, הדירות הקיימות מקבלות תוספת והיזם בונה ומקבל את הזכויות בדירות חדשות שיבנו בפרויקט; או הליך של "הריסה ובניה" בו הבניין הקיים נהרס, והבעלים מקבלים דירות חדשות במסגרת הבניין החדש הגדול יותר שבונה היזם. מדובר על שני הליכים מורכבים מאין כמותם, אשר על מנת לעבור אותם בהצלחה, בעלי הדירות זקוקים לייצוג משפטי מקצועי של עורך דין מנוסה ואכפתי שישמור על זכויותיהם ועל האינטרסים הכלכליים והאישיים שלהם מול יזמים וקבלנים.
ייצוג דיירים בתמ"א 38 ותהליכי הגנה מקצועיים
ייצוג דיירים בתמ"א 38 עורך הדין המייצג בעלי דירות בפרויקט של תמ"א 38 נדרש להכיר לעומק את זכויות הדיירים הייחודיות לתמ"א 38, בהתאם לאופיו של הפרויקט.
בשני המקרים עבודת עורך הדין כוללת מגוון רחב של פעולות הגנה ופיקוח מקצועי לאורך כל שלבי הפרויקט. עורך הדין בודק את ההיתכנות הטכנית והכלכלית של הפרויקט, את המצב הרישומי בדירות הבעלים ומציף בעיות רישומיות שיש לפתור, עורך הדין מנהל מו"מ עם היזם הנבחר ו/או לחלופין מסייע לנציגות הבעלים לבחור יזם, לעיתים באמצעות מכרז יזמים ובכל מקרה בוחן את אמינותו הפיננסית של היזם. עורך הדין עורך ומנהל מו"מ על נוסח החוזה ודואג שיכלול את כל הבטוחות וההגנות הנדרשות כלפי הבעלים, לרבות ערבויות חוק מכר, ערבויות להבטחת דמי השכירות (במקרה של פינוי), ערבות לתשלומי המיסים, ערבות להליכים משפטיים, ערבות לתקופת הבדק וערבות להבטחת רישום הבית המשותף החדש או המחודש. עורך הדין מסייע לבעלים לבחור אנשי מקצוע מנוסים שילוו את התהליך כגון מפקח בעלים ושמאי, וביחד עמם דואג כי הליך אישור התכניות יתנהל בהתאם למובטח בהסכם, ומנגנוני הפיקוח על איכות הביצוע יפעלו כנדרש. במקרה של בניין שעובר חיזוק והבעלים נשארים בדירותיהם, עורך הדין דואג להבטיח, כי איכות החיים של הדיירים הקיימים תפגע כמה שפחות, הן מבחינת שעות העבודה, נקיון האתר ודרכי הגישה אליו, וכמובן פינוי ונקיון השטח עם סיום הבניה. במקרים מסוימים ובעיקר מול דיירים מבוגרים, חשוב להבטיח אפשרות של מתן חלופת מגורים על ידי היזם לתקופת הבניה ותשלום דמי שכירות. עורך הדין אף דואג להבטיח כי הפרויקט יבוצע בליווי של גורם פיננסי אמין, אשר יעניק הן לבעלים והן לרוכשי הדירות החדשים שנכנסים לתמונה, את הבטוחות הנדרשות.
בפרויקטים של הריסה ובניה, עורך הדין דואג להבטיח שבעלי הדירות יקבלו דמי שכירות הוגנים ומוצמדים למדד במהלך תקופת הבניה, ואף דואג כי תתקבל מהיזם בטוחה שתבטיח את תשלום דמי השכירות גם במקרה של עיכוב או עצירה בבניה.
עורך הדין מלווה את כל ההליכים הרישומיים, לרבות ביטול רישום הבית המשותף הישן, ורישום מחודש של הבניין החדש או התוספות לבניין הקיים, כבית משותף חדש, וזאת תוך הבטחת רישום הבעלים בדירותיהם החדשות או המוגדלות כולל רישום הצמדות חדשות, ככל והתקבלו, כגון חניה ומחסן.
עורכת הדין דפנה גלאובר-זר, מלווה פרויקטים של התחדשות עירונית ותמ"א 38 ב- 15 שנים האחרונות מאז פורסמה תמ"א 38 לציבור. אחרי ליווי של עשרות רבות של פרויקטים שנבנו במסגרת תמ"א 38 על כל סוגיה, צברה עורכת הדין דפנה גלאובר-זר ניסיון שאין שני לו בליווי פרויקטים מסוג זה, ובהתאם היא דואגת להבטיח באמצעות חוזים מקצועיים ומפורטים, כי זכויות הבעלים תשמרנה לאורך כל חיי הפרויקט והם לא יפלו למלכודות ולא ינוצלו לרעה. היא מלווה דיירים לכל אורך הדרך בשקיפות מלאה ותוך שימת לב מדוקדקת לפרטים, במטרה להבטיח תוצאה מוצלחת והגנה מלאה על זכויות הדיירים, עד לקבלת הדירה המיוחלת צרו קשר 054-6467576
