המדריך לליווי מקצועי ואמין
מערכת יחסים ארוכת טווח הדורשת מומחיות מיוחדת
התחדשות עירונית היא הרבה יותר מעסקה משפטית רגילה – זוהי מערכת יחסים ארוכת טווח שעשויה להימשך שנים רבות ואפילו עשור. כעורכת דין המתמחה בתחום מזה למעלה מ-15 שנה, אני מבינה שהתהליך דורש לא רק מומחיות משפטית, אלא גם הבנה עמוקה של הפסיכולוגיה האנושית והצרכים הייחודיים של כל משפחה. ליוויתי שנים רבות גם חברות יזמיות בפרויקטים מסוג זה כך שאני מכירה לעומק את "הצד השני של המתרס" ויודעת לנהל את המו"מ מול היזמים, תוך הבנה עמוקה לאינטרסים שלהם ולתהליכים שהם עוברים במהלך חיי הפרויקט, כך שניתן להגיע איתם להבנות טובות יותר לשמירה על האינטרסים של בעלי הדירות.
דיירים קשישים זקוקים לתשומת לב מיוחדת וסבלנות רבה – הם זקוקים להסברים ברורים ופשוטים, הרבה פעמים גם בשיתוף עם ילדיהם. חשוב לעזור להם להבין את ההטבות הנוספות המוקנות להם על פי חוק, כמו דיור חלופי מורחב, פיצויים נוספים, ועזרה בהליך מעבר הדירה. כל משפחה צריכה להבין בדיוק מה היא מקבלת, מתי, ובאילו תנאים.
הליווי המקצועי שלי כולל ניהול מכרז שיעזור לדיירים למצוא את החברה היזמית/קבלנית הטובה ביותר לפרויקט שלהם, ניהול משא ומתן מקצועי בלתי מתפשר מול היזם והגעה לחוזה בעל התנאים המיטביים ביותר לבעלי הדירות, לרבות קבלת כל הבטוחות הנדרשות להגנה על זכויותיהם. ליווי הבעלים כולל מתן מענה, הסברים ותשובות בכל השלבים, כך שבעלי הדירות ידעו בדיוק על מה הם חותמים ומה התנאים שהם מקבלים במסגרת החוזה. נושא חשוב נוסף הוא השקיפות מול כלל הבעלים – כאשר לכל דייר ידוע וברור כי הוא והשכן שלו כמו גם יתר בעלי הדירות מקבלים בדיוק את אותה התמורה, כאשר מובהר כי בעל דירה שהערים קשיים, לא יקבל בשום מצב ואופן כל תמורה נוספת.
הליווי בכל השלבים כולל עריכת מפגשים כלליים ואישיים עם הדיירים הכנסת מתורגמנים לדיירים שאינם דוברים עברית או אנגלית, ליווי בעת בחירת אנשי המקצוע הנוספים מטעם הדיירים כולל מפקח ושמאי דיירים, הסברה על תוכניות ושלבי התכנון, בדיקת מסמכי הבנק שילווה את הפרויקט, ואפילו סיוע בתיאום פינוי הדירות הישנות והכניסה המיוחלת לדירות החדשות. כאמור, מדובר בפרויקט ארוך שנים, המצריך הבנה מעמיקה ומקצועיות ועמידה חסרת פשרות על זכויות בעלי הדירות.
האתגרים הייחודיים בליווי משפחות
כל משפחה היא עולם בפני עצמו, עם דינמיקה פנימית מורכבת. ישנן משפחות שבהן הדעות חלוקות לגבי השתתפות בפרויקט, וחשוב לעזור להן להגיע להחלטה מושכלת ומאוחדת. הליווי המקצועי כולל גם הבנה של הצרכים הרגשיים – רבים מהדיירים נקשרים רגשית לבית הישן, ויש להקשיב לחששותיהם ולעזור להם להבין את היתרונות של הדירה החדשה, לרבות ובעיקר בימינו, בניית ממ"ד בדירה החדשה.
בנוסף, יש לטפל בנושאים מעשיים כמו הסדרת הדיור הזמני במהלך הבניה, קבלת דמי שכירות חודשיים מהיזם, קבלת בטוחות כגון ערבות חוק המכר בשווי הדירה החדשה, ערבות להבטחת דמי השכירות, ערבות להבטחת המיסים, ערבות להבטחת הליכים משפטיים ככל וידרשו כנגד היזם או הבנק, ערבות להבטחת תיקוני שנת הבדק וערבות להבטחת הרישום בטאבו של הבית המשותף החדש וזכויות הדיירים בדירותיהם החדשות. התמודדות עם עלויות נוספות, ועזרה בתיאום עם רשויות שונות. בעלי הדירות זקוקים לליווי הדוק בכל שלב, מההחלטה הראשונית ליציאה לדרך בפרויקט ועד לקבלת המפתחות לדירה החדשה.
המציאות המורכבת של לוחות זמנים
אחד האתגרים הגדולים בתחום הוא אי-הוודאות בלוחות הזמנים. על מנת להוציא פרויקט של פינוי-בינוי אל הפועל דרושה חתימת רב דרוש של בעלי הדירות בכל המתחם שהפרויקט כולל. כך שלעיתים גם עם מספר בניינים מאוד מעוניינים וכבר חתם בהם הרב הדרוש של בעלי הדירות, לעיתים בניין אחד יכול לעכב פרויקט שלם! רק ניסיון רב שנים בתחום יכול להביא למציאת פתרון יצירתי אשר יאפשר יציאה לדרך עם או ללא הבניין "הסרבן". כמו כן, לאחר שהחוזה כבר נחתם על ידי הרב הדרוש, דרושים שני הליכים תכנוניים מורכבים לפני שניתן יהיה להרוס את הבניינים ולהתחיל בבניה – האחד הינו הוצאת תב"ע (תכנית בניין עיר) חדשה עבור המתחם ולאחר אישור התב"ע יש לעבור את הליך הוצאת היתרי הבניה עבור הבניינים החדשים. תהליכי התכנון יכולים גם לקחת מספר שנים, ובעיקר כאשר האישור הוא גם בוועדות המחוזיות וגם בוועדות הבניה המקומיות. פעמים רבות, גם אם החוזה בנוי לתפארת ועורך הדין עשה את כל הדרוש, חלים עכובים שאינן תלויים לא בעורך הדין ואפילו לא ביזם, אלא בתהליכים בירוקרטים ושינויי מדיניות, שלפעמים יכולים להשפיע באופן מהותי אפילו על התמורות המובטחות בחוזה! כמו כן, על עורך הדין להתמודד מול "דיירים סרבנים" ולנסות להגיע ללב הבעיה שמונעת מהם לחתום על החוזה או חלילה מלפנות את הדירה לאחר שהיתרי הבניה כבר הוצאו, ולהשתדל למנוע כניסה להליכים משפטיים נגדם על ידי עורכי הדין של היזם.
בתהליך כל כך מורכב וארוך, חיוני שתהיה יד מכוונת מקצועית בעלת נסיון של שנים ארוכות בתחום שעוזרת לשים אצבע על הדופק בפרויקט ויודעת להתמודד עם השינויים ו"ההפתעות" שיכולות לצוץ במהלכו. זה אומר מעקב מתמיד אחר התקדמות, עדכונים שוטפים לבעלי הדירות, ויכולת להתמודד עם כל בעיה או עיכוב שעולה בדרך.
החשיבות של בחירה נכונה
הנכס הכי חשוב ויקר של רוב הלקוחות הוא הנדל"ן שלהם. לכן חיוני למצוא עורך דין מנוסה בהתחדשות עירונית ובמיוחד בפינוי-בינוי, שמכיר לעומק את כל ההיבטים המשפטיים והמעשיים של התהליך. העבודה צריכה להיות יסודית, מסודרת ומהירה ככל הניתן – כי במשך השנים הארוכות של התהליך, המשפחות זקוקות לביטחון שמישהו דואג להן באמת ומלווה אותן מתחילת הדרך ועד להשלמתה המוצלחת.
